5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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